La troisième chambre civile de la cour de cassation, dans un arrêt rendu en date du 26 avril 2006 (n° pourvoi 05-10.837) vient de franchir une nouvelle étape. Elle déclare responsable un syndic de copropriété pour ne pas être intervenu dans le cadre de l’agression d’un gardien d’immeuble.
Une décision inattendue
Un syndicat de copropriétaires a assigné en justice son syndic lui reprochant de ne pas avoir fait cesser les agressions verbales et physiques dont avait été victime la gardienne de l’immeuble.
Or ces agressions provenaient de certains locataires et copropriétaires de l’immeuble.
Dés lors comment peut on reprocher au syndic, mandataire du syndicat, de faire cesser les agissements de son mandant ?
Le syndicat fondait son action sur le fait que le syndic n’avait pas assumé son rôle de mandataire en informant ce dernier de ces agissements.
La Cour de Cassation ajoute, en ce qui concerne la représentation légale, que le syndic était responsable de l’administration de l’immeuble et devait assurer « la sécurité des personnes au service de la copropriété ».
Vers une nouvelle obligation du syndic de copropriétaires ?
La notion d’obligation de sécurité, chère à la jurisprudence, et qui trouve application en matière d’obligation de transport ou dans les rapports employeurs et salariés doit-elle s’étendre aux relations syndics et syndicats de copropriétaires ?
Nous serions tentés de préciser qu’au regard des dispositions légales, le mandataire à l’obligation d’exécuter sa mission avec diligence ; mais la cour précise que la seule information du syndic à destination des membres du syndicat des copropriétaires est insuffisante pour s’exonérer de sa responsabilité.
Le syndicat est désormais débiteur d’une véritable obligation de résultat.
Une aberration juridique
Le principe est déjà inacceptable au regard de la loi. En effet aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au mandataire d’assurer l’intégrité physique des habitants d’un immeuble au regard d’une agression morale ou corporelle.
Le droit pénal rappelle une règle essentielle à savoir qu’on est responsable personnellement que de l’acte que l’on commet.
Or ce ne sont pas les membres du syndic qui ont commis les agressions.
Et même à supposer la responsabilité pénale d’une personne morale, pour cela faut-il encore que les copropriétaires ou même les locataires puissent être assimilés à des préposés du syndic, ce qui ne saurait être le cas.
D’autre part, l’article 1384 du code civil relatif à la responsabilité du fait de la garde des personnes (et qui en l’espèce n’est d’ailleurs pas visé) n’a pas plus de sens car aucun élément de fait ou de droit ne permet d’affirmer que le syndic est gardien du comportement des agissements du syndicat des copropriétaires.
Il existe donc bien une aberration juridique et une inversion des rôles, on fait du syndic un dépositaire de l’ordre.
Quels moyens pour le syndic?
Au-delà de cette situation ubuesque, il devrait être impossible d’imputer au syndic de copropriété une responsabilité sans lui donner les moyens de son action.
Or comment pourrait agir le syndic ?
Il ne peut porter plainte lui-même à l’encontre de la copropriété car il ne serait pas recevable dans son action. Il ne peut non plus prendre lui-même des mesures de police dans l’immeuble car il devrait les soumettre à la collectivité des propriétaires.
Une esquisse de solution
Peut-être doit-on rechercher la solution en neutralisant la responsabilité du syndic par le fait de proposer au syndicat d’agir en justice à l’encontre des agresseurs.
Gageons que cette décision surprenante et qui jette un trouble, accroît de façon déséquilibrée la responsabilité des syndics de copropriété les obligeant à davantage de vigilance.
Cour de cass ch civ 2 25/10/2006 n° 05-10.552
décision précitée (1)
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